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　　1）小区所处的海珠西老城区，对面就是华新广场，珠江医院与庄头公园都是5-10分钟的步行路程，属于规划成熟的板块。

　　2）地铁：货线号线和广佛线换乘站，对于在珠江新城、琶洲和金融城上班的业主，通勤时间很友好。

　　3）教育：除了周边的红棉小学、工业大道中小学、昌岗中路小学等，自身配建还有一所24班小学，近期官宣宝玉直小学。

　　商业、教育、医疗、地铁口都集齐在家门口了，还交到了保利手上，这算是一个小五边形战士了吧。

　　1）从燕岗地铁出来是海珠区的工业大道中路，小区南侧临近主干道，会受到车流噪声的影响，噪音自然是避免不了的，堵也是常态。

　　2）这里有很多纸业公司，比如豪江纸业，比如华宇纸业，这里也有很多印刷公司，比如兆兴印刷材料，比如图文广告快印，这些低端的产业、旧宿舍楼也给景观环境造成一定的影响。

　　3）也许开发商想做改善，苦于小区被分割成三个地块，住宅也被分割开，还要建学校，导致两个住宅组团的规模小，因此想要建设大花园社区就失去了可能性，容积率就起来了，顶多只能做刚改定位的产品。

　　【规划栋数】地块一二规划7栋住宅，约90-125㎡改善雅居，地块三则规划建24班小学。

　　【首推面积】项目首推的是2栋超高层A1、A2栋，从上图中可看出，这两栋的位置不靠近主干道工业大道中，减少了马路噪音的干扰。

　　毕竟位于老城区，整个板块置换需求大，加之改善溢价高，因此近两年周边新项目，基本都做了改善产品；

　　比如地铁珑璟台和西派粤府，也是120平四房起步；比如前不久刚推的中海大境，最低面积都得从125平起跳；

　　比如光大对面的江湾和樾，别说小三房，大三房都没有，全盘106平四房起步，最近主推的最小面积125平；

　　刚需刚改产品，类似中海三子的观云府、观澔府已经清盘离场，剩下的中海江泰里主打一个上车刚需6字头起，其中三房75-82平最为畅销；

　　反而中旅天宸府就有点焦虑了，早有预知卷不过，提前做了5.3万/平低楼层降价，主流产品还是6万一平；

　　从一手来看，保利燕语堂悦此次主打刚需，我敢说，只要定价不离谱，预计5.8-7/平，540万起步，必定受到刚需追捧。

　　这个是很多光大业主近期焦虑的问题，来了一个越秀和樾江湾，再来一个保利燕语棠悦，光大要跌落神坛？

　　不可否认，燕语堂悦必然会影响整个海珠西的格局，户型上的优势，可以横扫整个海珠西的新盘二手市场，光大当然逃不掉，购买力被新盘分流是肯定的。

　　庆幸的是光大跟燕岗地铁差一个站，整个光大片区的城市界面对比燕语堂悦更加干净，规划更加系统化，是不可否认的事实。

　　也庆幸的是这个燕语堂悦对比光大来说，只能算是的小盘，对于光大的二房小三房有打击效果，对于大花园社区的优质产品还是可以淘笋；

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